Ley de Inocencia Fiscal: el nuevo escenario que busca reactivar el mercado inmobiliario argentino
El mercado inmobiliario argentino atraviesa un punto de inflexión. Tras años marcados por la escasez de crédito hipotecario y la volatilidad cambiaria, la reciente implementación de la Ley de Inocencia Fiscal se presenta como la herramienta principal del Gobierno para dinamizar la compraventa de inmuebles. La normativa no solo apunta a blanquear capitales de forma simplificada, sino a establecer una "presunción de licitud" en montos intermedios para la adquisición de primeras viviendas.
Para los analistas del sector, el cambio de paradigma es total. Hasta hace poco, la trazabilidad de los fondos y las cargas impositivas actuaban como un freno inhibitorio para el ahorrista medio. Hoy, el foco está puesto en la formalización del mercado mediante incentivos, permitiendo que fondos que se encontraban fuera del sistema circulen legalmente en la construcción y la adquisición de unidades terminadas.
Los tres pilares de la normativa
La ley se sostiene sobre tres ejes fundamentales que buscan reducir la fricción en las notarías y oficinas inmobiliarias. En primer lugar, la exención de impuestos cedulares para reinversiones en ladrillos. En segundo término, una ventana de regularización para fondos no declarados con alícuotas que tienden a cero si el destino es la compra de inmuebles nuevos o usados.
"El objetivo no es solo que el capital vuelva al sistema, sino que se transforme en metros cuadrados. Cada propiedad vendida moviliza más de 30 industrias laterales", explican fuentes del sector desarrollador.
El tercer pilar, quizás el más polémico pero efectivo, es la simplificación burocrática ante la AFIP. La Ley de Inocencia Fiscal limita las facultades del organismo para investigar el origen de los fondos en operaciones que no superen ciertos umbrales, siempre que el comprador no posea antecedentes penales tributarios.
¿Qué se sabe del impacto en los precios?
Históricamente, los procesos de regularización fiscal en Argentina han generado una presión alcista en los precios de las propiedades. Sin embargo, en esta oportunidad, la oferta acumulada de los últimos cuatro años actúa como un ancla. Se espera una recuperación del 10% al 15% en el volumen de operaciones antes que un salto brusco en los valores por metro cuadrado.
Contexto y antecedentes: del cepo al blanqueo
Para entender la relevancia de esta ley, hay que mirar el pasado reciente. Desde la imposición de los sucesivos cepos cambiarios en 2011 y 2019, el mercado inmobiliario —históricamente dolarizado en Argentina— quedó atrapado en una trampa de liquidez. Las propiedades bajaron su valor en dólares, pero la falta de financiamiento y la persecución fiscal sobre el ahorrista hormiga hicieron que el volumen de escrituras en la Ciudad de Buenos Aires y el GBA cayera a mínimos históricos.
A diferencia de los blanqueos anteriores (como el de 2016 o el CEDIN), la Ley de Inocencia Fiscal no se promociona como una "última oportunidad", sino como una reforma estructural. El Gobierno busca que la "inocencia" no sea un perdón temporal, sino una regla de juego permanente para fomentar el ahorro en activos físicos locales.
Claves del nuevo escenario inmobiliario
- Monto exceptuado: Se establecen umbrales de hasta USD 100.000 para compras directas sin requerimiento de declaraciones juradas adicionales.
- Construcción en pozo: Los desarrollos con avance inferior al 50% reciben beneficios adicionales en el Impuesto a los Bienes Personales.
- Seguridad Jurídica: La ley incluye cláusulas de estabilidad fiscal por 10 años para quienes registren sus operaciones bajo este marco.
Consecuencias a corto y largo plazo
En el corto plazo, se espera que el último trimestre de 2025 y el inicio de 2026 registren un pico de escrituraciones, impulsado por aquellos que esperaban un marco legal más amigable. No obstante, el desafío de largo plazo sigue siendo el mismo: la estabilidad macroeconómica. Sin una inflación de un dígito sostenida, los incentivos fiscales solo sirven para movilizar ahorros existentes, pero no para generar nuevos propietarios a través del salario.
La relación con la coyuntura internacional también es directa. Con tasas de interés globales que comienzan a estabilizarse, el capital busca refugios en mercados emergentes. Si Argentina logra posicionar su mercado inmobiliario como un destino seguro y fiscalmente lógico, podría captar parte de esa renta que hoy fluye hacia plazas como Montevideo o Paraguay.
Conclusión: ¿Un puente hacia el crédito hipotecario?
La Ley de Inocencia Fiscal es un paso ambicioso hacia la normalización de un mercado que funcionó "en las sombras" o bajo parálisis durante décadas. Sin embargo, surge un interrogante relevante: ¿Es suficiente el alivio fiscal para reactivar un sector donde el salario real sigue rezagado frente al valor del metro cuadrado?
La normativa parece estar diseñada para la clase media-alta y los inversores. El éxito social de la medida se medirá, finalmente, en si este movimiento de capital logra generar la liquidez necesaria para que los bancos vuelvan a ofrecer créditos hipotecarios accesibles para el resto de la población. Por ahora, el ladrillo vuelve a ser el refugio predilecto, pero esta vez, con el aval del Estado.